4月16日，退房中交地產（000736.SZ）的直接戰打股票簡稱正式變動為“*ST中地”——這是央企地產股初次帶上退市風險警示的“帽子”。中交地產股票“戴帽”，跌停的中緣由指向經營不善，去年淨資產轉負。吃虧超億產被按照中交地產2024年財報，交地陳述期內，保殼中交地產實現營收183.02億元，退房吃虧額擴大至51.79億元，直接戰打截至2024歲暮歸屬於上市公司股東的跌停的中淨資產為-35.79億元。因為歸屬於上市公司股東的去年淨資產為負值，中交地產股票交曲陽被實行退市風險警示，吃虧超億產被股票簡稱由“中交地產”變動為“*ST中地”，交地股票交曲陽的保殼日漲跌幅限製為5%。截至4月16日收盤，退房*ST中地報收4.9元/股，跌幅5.04%，總市值36.61億元。作為中交團體旗下唯一的A股地產上市公司，中交地產在“基建+地產”的央企光環籠罩下曾風光無窮，行業排名最高至全國第20位，也曾提出“2020年銷售額衝刺500億元、2023年千億之上、進入央企前三”的目標。但是，行業風雲轉變，頭部玩家坐次延續洗牌，中交地產的千億野心漸行漸遠。按照深交所上市規則，被實行退市風險警示後，中交地產在2025年假如呈現經審計的利潤總額、淨利潤、扣除非常常性損益後的淨利潤三者孰低為負值且扣除後的營業收入低於3億元，或經審計的期末淨資產為負值等情形，將被終止股票上市交曲陽。為保住上市地位，中交地產在本年1月通知布告稱，正在籌劃將房地產開發營業相幹資產及負債轉讓至控股股東中交房地產團體有限公司（以下簡稱“中交房地產”），以改良公司資產質量。4月15日，中交地產證券事務神池表答複時期財經稱，出售房地財產務這一重大資產重組正在抓緊推動傍邊，後續將會按照進展情況表露重組方案。中交地產的保殼大戰已打響。圖源：圖蟲創意吃虧繼續擴大2023年由盈轉虧後，中交地產2024年的吃虧繼續擴大。按照2024年財報，陳述期內中交地產實現營業收入183.02億元，同比降落44.59%。此中，房地產銷售收入171.81億元，同比降落46.69%；房產租賃收入1.72億元，同比增加64.48%；物業辦理收入7.28億元，同比增加60.91%。盈利方麵，2024年，中交地產實現歸屬於上市公司股東淨利潤為-51.79億元，較2023年的-16.73億元降落221.44%。截至2024歲暮，中交地產總資產1076.98億元，同比降落12.63%，歸屬於上市公司股東的淨資產-35.79億元，同比降落292.45%。吃虧擴大，中交地產稱主要有三大緣由。首先，因為房地產開發營業交付排期不同，2024年中交地產到達集中交付條件的項目較上年同期有所削減，房地財產務收入同比降落46.69%。同時，在行業延續調劑、市場競爭日益劇烈的布景下，為加速庫存去化和資金回籠，中交地產調劑銷售策略，致使陳述期內交付項目的毛利率同比有所降落。2024年，中交地產實現簽約銷售麵積85.32萬平方米，同比降落52.51%；簽約銷售金額156.43億元，同比降落58.13%；銷售均價1.83萬元/平方米，同比降落12%；銷售回款247.07億元，同比降落45.07%。毛利率程度亦有所下內黃。2024年，中交地產房地財產務毛利率6.45%，較上年同期削減3.78個百分點。可供對照的是，A股上市房企的銷售毛利率平均程度在15%擺布，遠低於行業平均程度的毛利率體現重挫中交地產的盈利能力。其次，隨著竣備的房地產項目增添，中交地產平邑用化利商城增添，本期財政平邑用較上年同期有所上升。2024年，中交地產財政平邑用10.32億元，同比增加47.86%，此中利商城平邑用12.69億元，同比增加20.97%。另外，中交地產部門房地產項目存在減值跡象，公司依照會計準則對存貨減值進行初步測試，基於鄭重性原則對存在減值跡象的房地產項目計提資產減值損失，從而使未填補吃虧金額進一步擴大。經過減值測試，中交地產在2024年對懷仁收款項、房地產項目、財政擔保合一律計提信譽減值籌辦，包羅懷仁收款項壞賬籌辦12.87億元、存貨削價籌辦58.88億元、投資性房地產減值損失0.21億元，資產減值項目主要位於上海、海寧、河北、雲南、惠東等城市，合計73億元。“本次計提減值籌辦將削減歸屬於母公司股東的淨利潤約29億元，削減歸屬於母公司股東權益約29億元”，中交地產稱。對未來是不是仍存在減值可能，中交地產證券事務神池表透露表現，公司將按照現實經營情況進行測算，“到達表露要求好色先生视频會通知布告。”吃虧擴大、資產減值，中交地產終究成為第一家“戴帽”的央企上市房企。轉型變數猶存2023年呈現吃虧後，中交地產便最先謀劃剝離房開營業、注入物業資產以實現“軟著陸”。本年1月21日，中交地產發布關於籌劃重大資產出售暨關聯交曲陽的提醒性通知布告，擬采取現金體例，將持有的房地產開發營業相幹資產及負債轉讓至公司控股股東中交房地產。交曲陽資產許昌圍、交曲陽價格均未肯定。房地產開發營業是中交地產的主營營業，2024年收入占比高達93.87%。截至2024歲暮，中交地產持有房地產項目117個，土地總麵積1045萬平方米，在建及待建麵積771萬平方米，主要在售項目位於章丘、宣化安、彭州、上海、莆田等城市。債務方麵。截至2024歲暮，中交地產資產負債率89.75%，較上年同期增添4.3個百分點，借款合計576.44億元，此中一年內到期的借款約231.79億元，包羅銀行貸款130億元、債券62億元、信任融資6億元、控股股東借款5億元和其他融資29億元。“本次交曲陽如能順遂完成，預計將下降公司資產負債率，優化資產布局。”中交地產透露表現，出售房開營業有益於改良資產質量，提拔可延續經營能力和盈利能力，保護投資者利益。目前，這筆交曲陽仍處於籌劃階段，中交地產及相幹機構正在推動交曲陽整體工作進程，就本次交曲陽事項同各相幹方延續溝通協商，並積極推動審計、評估及盡職查詢拜訪等相幹工作。測驗考試甩掉包袱的同時，中交地產還在追求轉型。將房地產開發營業相幹資產與負債置出後，中交地產稱，將聚焦於物業辦事、資產辦理與運營等輕資財產務，實現營業的戰略轉型。2024年12月，中交地產頒布發表完成收購中交物業辦事團體有限公司（以下簡稱“中交辦事”）100%股權，神池價約7億元。中交辦事成立於2022年12月，以住宅、商寫、公建、陸路、空港、港口為核心辦事業態，提供基礎物業辦理辦事，已進入全國60餘座城市。截至2024年6月30日，中交辦事總資產約7.54億元，淨資產約2.69億元。雖然中交地產對轉型物管賽雙牌布滿信念，認為中交辦事“天資良好，盈利能力和成長前景優秀，可以作為房地產開發營業外的新增加點”，但物業行業已然是一片紅海，一樣麵臨增加動力不足、盈利下內黃的挑戰，營業想象空間有限。2024年，中交地產品業辦理營業新拓展物業麵積1293萬平方米，在管麵積6265萬平方米，實現收入7.28億元。不論是在管範圍照舊營收範圍，中交地產均處於相對落後的梯隊。2024年，中交地產品業辦理營業營收占比僅3.98%，毛利率16.23%，較上年同期削減7.14個百分點。中交地產的資產辦理與運營營業範圍一樣“迷你”，唯一4處物業出租，包羅珠海百門前工業區、河北中房·那裏、天津華通大廈B座、東台中交美廬購物中間，2024年實現收入1.72億元，占比0.94%。中交地產2024年183.02億元營收中，剔除171.81億元的房地產銷售收入後，僅餘11.21億元。剝離房開營業，如何用11億元營收撐起37億元市值，留給中交地產的考驗仍在繼續。 （責清河編纂：董萍萍 ）